玉沙村旧城改造项目（1）

    一、项目概况
    玉沙村改造项目总用地面积为34.49公顷（517亩），其中北区用地为23.75公顷（356亩），南区总用地面积 10.73公顷（161亩）。该项目自1992年发布公告至今已有15年，历经多届政府、多个业主单位和多次实施运作均未成功。为加快我市旧城改造的步伐，市政府下发《关于确定我市旧城改造（城中村）改造项目业主的通知》（海府办[2007]124号），决定由我司担任玉沙村改造项目建设业主单位。2007年6月14日，按政府要求我司与项目原业主单位（海口市城市发展有限公司）完成了项目人、财、物和资料全面移交。
    二、实施计划
总体目标：3年内全面完成项目拆迁补偿安置和土地整理任务，具备净地出让或二级开发条件。主要内容包括策划规划、安置房建设、拆迁补偿安置和配套市政设施建设等。
    三、进展情况
    1、项目实施方案已完成初稿。
    2、开展清产核资及历史未决算工程审计工作的进展：
  清产核资工作：已完成外勤审计，预计本月底出具清产核资专项审计报告初稿。
  历史未决算工程审计工作：我司在认真核对原海口市城市发展有限公司送审的玉沙村改造项目未结算部分工程的审计初审结果后，已向海口市审计局提出反馈意见，正式审计报告应在本月末出具。
    3、玉沙村南区立项已申报市发改局，待批；
    4、完成南区修规完善并已报市规划部门审批中；
    5、玉沙村南区申报办理《建设用地规划许可证》必备材料的收集工作已基本完成；
    6、玉沙村南区环评合同已签定，委托单位正在进行；
    7、玉沙村南区一期工程D地块建筑设计方案完成初稿；
    8、处理南区用地权属等历史遗留问题（进行中）；
    9、编制项目拆迁补偿安置工作方案；
    10、开展项目策划专题调研：节点问题梳理及对策探讨、土地运作、动迁运作、经济测算及平衡渠道探讨等。
    四、主要问题和解决对策
  （一）南区安置房建设方面
    1、南区用地法律归属需明确
    南区用地原为玉沙村集体土地，1996年市国土局与玉沙村签订征地协议，并在未完全履行征地手续的情况下办理了相应用地红线图和颁发了国有土地使用证（办至原市玉沙村搬迁办名下）。玉沙村村民对南区地权属问题一直强烈关注，并多次上访要求退回土地归村集体所有。
综合政府和市国土局对南区用地权属问题的历史处理意见，可归纳为3种具体处理方式：
 （1）由政府和市国土主管部门组织完善征收土地手续，监督用地单位（现项目业主单位）补缴土地出让金余款和确保玉沙村收到征地三项补偿费余款后，用地权属全部归项目业主。
 （2）参照周边地价向玉沙村按市场评估价“赎买”方式取得南区用地。
 （3）采取“合作分成”方式取得土地使用权，项目业主出资合作建设，并按约定的比例对建成面积进行分成。
    对南区用地权属问题具体情况和处理建议，我司曾向丁副主席口头汇报，得到了丁副主席和市旧改办的重视。2007年7月19日下午丁副主席主持召开了玉沙村改造土地运作问题专题会，市旧改办主要成员和市国土局有关人员参加并经充分交流讨论，在如何处理南区用地权属问题上取得一致意见，即“南区用地只能采取完善征地手续方式处理”。
    我司认为19日会议对南区用地权属问题的处理取得了突破性进展，采用完善征地手续取得南区用地是最经济的方法，有利于玉沙村改造，为能顺利有序地开展此项工作，我司建议：
（1）请市旧改办将2007年7月19日南区用地问题专题会意见形成文书纪要。
（2）请市旧改办牵头促成国土部门成立专门工作组，负责实施落实。
（3）为便于开发建设、安置过户和市场销售，在妥善处理完毕权属问题后，南区用地宜办至现项目业主（市城投公司）名下。
    2、南区用地存在占地建设、用地重叠和错位现象
    占地共7处、2272m2，其中Q2407地块北边占用已严重影响规划小学教学楼的建设；用地重叠共4处、1521m2，其中与农垦物资一公司重叠部分影响建筑布局；与市公安局用地存在东西向错位960m2，在规划方案中已调适。原项目业主市城发公司已上报市国土部门请求予以协调解决，我司亦将此问题行文市国土局请求予以处理，尚未结果。希望市国土部门能尽快处理。
   3、南区动工先须解决周边路网问题
    南区用地周边的侨中路和金秀路因地形原因对南区建设影响大，若不解决周边路网问题而先建设南区，极易出现功能不配套、景观不协调、投资浪费等问题。现侨中路方案、金秀路建设业主请示已报市发改局待批复，按市规委会审查通过的《玉沙村南区修建详细规划方案》完善稿已报市规划局，因《方案》对原规划的金秀路北段进行了调整，需市规划局提供确定的金秀路规划设计条件。
 （二）北区急需组织开展入户调查
    因玉沙村村民不配合，甚至进行阻挠、围攻，由企业组织对项目北区（现村址）开展现场调查极为困难。但没有全面取得准确的基础数据和充分掌握村民的真实意愿、诉求，则难以制定切实可行的拆迁补偿安置方案。建议由龙华区政府负责组织实施入户调查工作。
 （三）投入产出失衡
    按照上述3种解决南区用地权属问题的途径，我司按土地一级开发相应建立了3种项目运作模式，并进行了经济测算，得出结论：玉沙村改造项目预期会出现大的亏损。
建议政府另外配置能赢利的旧改项目给项目业主，以让业主单位在资金方面能达到平衡。
    五、建议
    1、市政配套设施和公益项目（如小学）由政府投资建设。
    2、若实行开发性业主模式，将项目业主进行二级开发阶段纳入旧改优惠政策范围，并尽早出台。